如果二手房买卖,先过户再贷款怎么样规避风险

　　

　　二手房交易要比新房复杂的多，风险也大很多，尤其是买方以按揭方式购房的情况下。由于买方申请银行贷款时需要以交易的房产做抵押，因此，必须先把房产过户到买方名下，然后买方才能去银行办理贷款审批手续。这样一来，卖方的风险无疑是加大了，这等于是在没有收到买方全额房款的情况下，就把房子先过户给了买方，而使自己由掌握主动权的一方变成了被动的一方。大部分卖方自然会忐忑不安，担心房产过户后收不到尾款，从而陷入进退两难的境地。事实上，也的确存在这样的风险。

　　二手房交易先过户，卖方存在哪些风险？

　　根据物权法的规定，房屋作为不动产，其物权是以登记发生效力，房产过户了，也就意味着房屋的所有权发生了转移，卖方不再是产权人，而买方拥有了房屋的所有权。对于卖方而言就可能存在以下风险：

　　1、房产过户后，买方申请银行贷款被拒，又不愿意配合将房产重新过户到卖方名下。

　　2、房产过户后，买方拿到产权证根本不去申请银行贷款，无限期拖延，也不退还房产。这类情况一般发生在通过房产中介交易案例中，由于房产中介过失，将房产证直接交给了买方。

　　3、房产过户后，买方未能申请到贷款，同意将房产重新过户到卖方名下，但要求卖方先退定金和首付款，双方由于意见分歧，导致卖方迟迟不能拿回房屋产权，影响再次出售。

　　一旦出现上述情况，事情就会变得复杂。卖方失去了房屋所有权，却没有收到尾款，而想要重新拿回房屋产权，又必须得到买方的配合。即使买方人品好，双方也可能在是否退定金、先退首付还是先过户等方面意见不一致，出现扯皮、拖延现象。如果不幸遇上个素质低、品行差的买主，可能就得通过诉讼来解决了，那将是一个漫长的维权过程。因此，未雨绸缪，防患于未然十分重要。

　　如何规避房产过户后买方不能贷款的风险？

　　买卖二手房无非是两种渠道，一是买卖双方直接交易，二是通过房产中介。一般的购房者由于缺乏经验，可能会比较依赖房产中介，将所有事项全权委托给房产中介。其实，很多情况下，恰恰是不负责任的房产中介的不负责任行为导致了这类悲剧。事实上，无论是双方自行交易，还是通过房产中介交易，只要用心一些，还是可以规避这些风险的。

　　在按揭二手房交易的房产过户过程中，作为卖家，必须注意以下几点：

　　1、尽量提高首付款比例，降低尾款风险。

　　2、签订房屋买卖合同时，务必在合同中列明，如果出现买方无法获取贷款时如何善后的条款。善后条款应包括但不限于下列内容：

　　（1）合同是否变更付款方式后继续履行？

　　（2）如果合同终止履行，定金、首付款如何退还？

　　（3）是先退款，还是先把房产重新过户到卖方名下？

　　（4）买方是否需要承担违约责任？

　　（5）买方如果不履行善后条款应承担哪些责任？

　　3、房产过户前，卖方必须与买方一起到买方申请贷款的银行，确认买方是否已获得银行方面的同意贷款预审意见。这一点不要单方面相信买方的说辞，也不能相信房产中介的甜言蜜语。要拍照留存相关证据。

　　4、在确认银行的预审意见后，双方到交易中心办理网签交易，卖方要控制受理单。接到领证通知后，双方一同前往，新产权证要由卖方掌控，双方共同前往贷款银行办理买方的按揭手续，房产证直接交给银行经办人员，卖方提供收款账户。拍照留存所有证据。

　　这个环节是关键，新房产证绝对不能直接给买方，也不要为了省事直接给中介。卖方务必要全程参与这一过程。不要太相信房产中介，他们往往接单时信誓旦旦，出了问题就会竭尽全力推诿责任。

　　5、参与办理按揭手续时，要留下银行经办人员的电话，以便随时掌握贷款办理进度。发现问题及时善后。

　　只要注意以上几点，就可以将此类风险降到最低限度。