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“一铺养三代”沦为“一铺坑三代”,请问现在商铺投资彻底凉了吗

理财投资 |

时间:

2021-01-07

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  所谓的“一铺养三代”,本身只是个宣传噱头罢了。

  实际上商铺的年投资回报率一般也就在8%左右,而且商铺的土地使用年限一般为40年。相对于一般的理财投资来说,投资一个商业氛围较好的商铺确实会获得相对较为理想的投资回报,但也绝对没有达到所谓的“一铺养三代”的效果。而且商铺本身属于不动产,一旦受到城市规划调整等因素的影响,是可能出现降价及难以出租等风险的。因此说,投资商铺其实就是一种单纯的不动产投资行为,只要是投资就都会存在投资风险,不可能存在一本万利的投资渠道。

  而所谓的“一铺坑三代”,我感觉也是一种过度的解读。

  之所以会出现“一铺坑三代”的说法,主要是由于现在很多人投资商铺都会选择贷款的购买方式,寄希望于依靠未来的租金抵扣每月的贷款还款。但商铺的价格普遍较高,贷款周期一般也只有10年,这就会造成每月的还款金额较高,一旦商铺的经营效果不佳,无法实现理想的租金回报,就会对购买者产生较大的还贷压力,进而影响投资者的整体财务状况。同理,其实这也就是投资失败的一种表现,终究也不会真的坑到三代人。更多的是人们对于商铺投资风险较大的一种暗喻。

  商铺投资为什么越来越难?

  【1】开发商的过度宣传及返租套路

  实际上“一铺养三代”就是开发商营销套路的缩影,过度的强化及虚抬商铺投资收益率,并通过前几年给予高额的返租回报,刺激投资者购买。很多项目更是夸张的给出了,前三年每年15%的租金回报率,但实际上都是“羊毛出在羊身上”,只不过开发商通过前期的炒作(多数都是依靠低租金吸引主力店的形式带动项目商业氛围),把产品的单价认为的炒高,然后再以返租回报的形式让投资者认为投资收益率极好。而往往其商铺的实际返租能力也就在6%左右,剩余的钱都是开发商用抬高了的售价进行的补贴罢了。

  【2】商业地产的过度开发

  由于很多地方政府都希望通过商业地产带动消费及经济发展,因此在城市规划时就会制定相应的商业地产配比比例,因此开发商想要建住宅等项目,势必都会有相应的商业产品一共建设。过度的商业地产开发已经成为一种常态,这也是很多地方的商业项目死盘的核心原因,城市人口根本无法支撑过量的商业面积,最终也只有少部门商业项目能力有效运营,其余过剩的商业项目基本就很难改变经营惨淡的局面。

  【3】电商等渠道对实体店的影响

  另外一个核心的原因就是电商对实体店的冲击,特别是对于零售类业态的冲击是非常严重的,毕竟其没有实体店面的高租金,相应的售价就会更为低廉,实体店在传统零售领域是很难与电商形成有效的竞争的,这也是导致很多定位为传统零售类的商业项目经营惨淡的重要因素。

  如何做好商铺投资。

  实际上,即便是现在的整体环境下,也是有很多优质的商铺可以获得可观的投资回报率的,只是相应的比例越来越低,更多的需要依靠项目的特殊地理位置、优秀的市场定位、科学的运营管理进行支撑。

  因此我们如果有意向进行商铺投资,也一定要做好上述方面的综合考量,主要还是地段的选择,人流一定要足够充足,商业整体定位更多要倾向于体验互动式的业态,同时一定要找那种有专业运营团队的项目进行投资。总之商铺投资一定要量力而行,切忌盲目的加杠杆借贷投资,如果没有足够的风险承受能力,现阶段建议还是不要考虑商铺类产品的投资。
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