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[如何选择开店的风险]如何选择开店的风水宝地

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    开店,是眼下极受青睐的一种投资理财方式。的确,自己开店当老板,假如经营状况比较理想,不仅可以使你的财产得到有效的保值增值,同时还能在心理上获得一份成就感。因此眼下关注和涉足开店的人已越来越多。要开店,就不能不考虑选择店面的问题。大凡做过生意当过老板的人都知道, " 选址 " 对于店铺的成功经营是何等重要。有关专家曾经指出:找到一个理想的店面,你的开店事业也就等于成功了一半。这话一点都不为过,开店不同于办厂开公司,以零售为主的经营模式决定了其店面的选择是至关重要的,它往往直接决定着事业的成败。而要确定地方是否适合自己经营的行业却并非易事,有的地方,表面来看车水马龙,人流如潮,但这些人流中, " 有效顾客 " 却不多。这就是不少在闹市开店很快就失败的重要原因。因此,开店找铺位时,这可是最基本的一个原则,开店选址,这里头也有不少的窍门。 那么如何才能选好理想的店面?有开店打算的人不妨参照下列做法?? 

     一、地段大解析 

     首先必须把握 " 客流 " 就是 " 钱流 " 原则。在人流熙攘的热闹地段开店,成功的机率往往比普通地段高出许多,因为川流不息的人潮就是 " 潜在客源 " ,只要你所销售的商品或者提供的服务能够满足消费者的需求,就一定会有良好的业绩。在一些城市的商业口岸,房价真可谓是寸土寸金,但还是有很多人 " 趋之若骛 " 。因为大家都知道,好的口岸是成功的一半。比如火车站客运码头的餐馆,虽然卫生较差,价格昂贵却生意火爆是一个很好的例子。 

     宽度为25米左右的一条街道最容易形成口岸。因为这种街道只有车道和人行道之分,车辆穿梭其中,视野容易扫描到两边的铺面情况,而行人在其间行走,感觉也是比较舒服,有亲和力。那么具体哪些口岸才是好口岸呢?从周边环境来说,下面这些都是开好店的好选择。 

     (一) 周边环境 

     1、商业活动频率高的地区 

     比如闹市区,商业活动极为频繁,设在这类地区的商店营业额必然很高。这样的店址就是所谓 " 寸金之地 " 。相反,如果在非闹区,在一些冷避的街道开店,人迹罕至,营业额则很难提高。 

     2、人口密度高的地区 

     居民聚居,人口集中的地方是适宜设置商店的地方。人口集中的地方,消费需求旺盛。只要能尽力揣摩人们的心思,满足顾客的需要,那就会有做不完的生意。而且,这些地段的顾客需求比较稳定,销售额不会骤起骤落,可以保证稳定收入。 

     3、客流量最多的街道 

     商店处在客流量最多的街道上,受客流量和通行速度影响最大,可使多数人就近买到所需的商品。 

     4、交通便利的地区 

     旅客上车下车最多的是车站,可设在几个主要车站的附近。可以在顾客步行不超过20分钟的路程内的街道设店。 

     5、接近人们聚集的场所 

     如电影院、公园、广场等娱乐场所附近,或者大工厂机关附近,一般人烟稠密的地方是商店街。 

     6、同类商店聚集的街区 

     大量事实证明,对于那些经营耐用的商品来说,若能集中地段街区则更能招揽顾客。因为经营的种类繁多,顾客在这里可以有更多的机会进行比较和选择。 

     (二) 地段选择 

     以上主要是从 " 周边环境 " 的角度而言,一个城市哪些地段是好口岸?一般而言,一个城市的下列地段都是好口岸,可以作为参考和标准。 

     1、车站附近 

     火车站地铁站长途汽车站附近,是过往旅客集中的地区,是适合商店开业之地。该地段的特征在于,这些顾客主要是过往乘车的旅客,与上班族和学生有很大不同,他选购的商品虽然非常广泛,但是大多还是以购买不费时间,容易携带的商品为主。由于人群流动量大,这一地段商业价值较高,尤其适应发展餐饮,食品生活用品等方面的商店(如小吃店、副食品店、特产商品店、旅馆、电话亭、物品寄存处等)。 

     2、商业区 

     商业区地段是居民购物,聊天逛街,休闲的理想场所,也是商店开业的最佳地点。由于商业区地段场地费用较高,也比较强,并非是所有的商店理想的开业地点。除了大型综合商店外,较适合那些具有鲜明个性特色的专营商店发展。这一地区的特点是:商业效益好,投资费用相对较大,应有针对性地对顾客提供服务。这一区域是女性购物的集中地,在购物逛街的人流中,女性占了大多数。在节假日顾客多时,切勿关门,可灵活聘用学生打工。 

     3、影剧院,公园名胜附近 

     该地段是娱乐旅游地区,顾客的消费需要主要在吃喝玩乐,赏心悦目,适合于餐饮食品娱乐生活用品等方面的商店发展,但这一地段常有时间性强的的特征,高峰时人潮汹涌,低峰时门可罗雀。当然,如果靠近居民区,商业区的话,则另当别论, 

     4、工厂,机关,商号集中之地 

     这一地段是上班族集中之地,其光顾商店的目的不外是果腹,采购日常生活用品,办公用品以及谈生意,聊天,该地段的特征是,午饭与晚饭时间为营业高峰期,周末与节假日的生意清淡。 

     5、学生聚集地附近 

该地段处于学校所在地附近,学生去商店动机主要是购买学习用品,书籍生活必需品,必及聚会谈天消时光。应针对学生的需要,提供适当的服务和安排,寒暑期间是生意清淡之际,需要作变通经营。适合发展书店、文具用品店、鲜花礼品店、洗衣店、照相馆等。 

     6、住宅区地段 

     该地段顾客是住宅内和附近的居民,以家庭主妇为主,节假日和下班时间则包括家庭其它成员。这一地段的特点是:有关家庭生活的商品消费力强,尤其经营日常用品消费最大。凡能给家庭生活提供独特服务的商店,都能获得较好的发展(如米店、杂货店、发廊、报刊亭、裁缝店、托儿所、送水站、水果铺等)。 

     7、市郊地段 

     该地段以往被认为是不太理想的开店之地,可是现在由于城市的迅速发展和车辆的大量增加,市郊地段的商业价值正在上升。这一地段特征是主要向驾驶各种车辆的人提供生活休息娱乐和维修车辆的服务。 

     8、临街铺面 

     商业零售业与服务业的许多共同之处,它的服务对象都是以使用为目的的个人集团。这类行业选择经营场地的先决条件是进入人口稠密区,而且要求有临街的门面。门面越大,陈列的商品越丰富,就越容易引起路人注目。营业额也就越高。 

     (三)不宜作为口岸的地段 

     那么,哪些地方不宜作为口岸呢,每个人的观点也不尽相同。因为不同的小店,对周边的环境要求不一样。下面这些地方是常见不适合作为口岸的地段。 

     1、快速车道边 

     随着城市建设的发展,高速公路越来越多。由于快速通车的要求,高速公路一般有隔离设施,两边无法穿越,公路旁也较少有停车设施。因此尽管公路旁有单边固定与流动的顾客群,也不宜作为新开店选址的区域 。通常不会为一项消费而在高速公路旁违章停车。 

     2、居民增长而商业网点已基本配齐的区域 

     这种地区不宜作为商店开业选址,这是因为在缺少流动人口的情况下,有限的固定消费总量不会因新开商店而增加。 

     3、同一地区楼层高的地方 

     这种地方不宜开设商店,例如开在二楼甚至更高层的店铺。这不仅因为楼层高开店,不便顾客购买,也因为楼层高开店一般广告效果较差,且商品补给与提贷都多有不便。 

     4、在坡路上开店 

     在正常情况下,商店场所地形应与道路路面基本处在一个水平面上,这样比较有利于顾客进店,此外最常见的有两种形式,一种是设在坡路上的商店,一种是路面与商店地面高低悬殊。由于一些不可抗拒的原因而不得不选择这样的店面位置时,则必须注意以下两点: 

     5、商店设在路上 

     商店设在坡路上。一般认为是不可取的。然而,总有一些商店会遇到此种情况。如位于山城的商店。因此,如果商店不得不设在坡路上的话,就必须考虑在商店在与路面间的适应位置入口,经方便顾客进出。另外在橱窗的位置,通道的安排商品陈列等方面,都应适当的设计。 

     道路平面与地面高低悬殊时,也不认为是不理想的商店地理位置。但是,在寸土如金有都市中,在地下楼上的楼层或在几级台阶的房屋开设商店,却是常有的事情。遇到这种情形时,对于商店的门面,入口,天花板和招牌等设计安排便应特别注意,既要有利于吸引顾客进入店内,又要方便出入,楼梯和门的宽度尤应仔细推敲一番。 

     (四)选择适合自己的地段 

     开店的人都特别讲究一个人气。有人气才有生意。但是,是不是选择店址的时候,找准人多的地方就好呢?其实也不尽然。 

     1、有效客流 

     我们很多人共同有的一个误区,那就是把人流量当成了一个地段好坏的唯一标准。诚然,人流量是决定门面的一个重要因素,但是了解客流的消费目标,才是更为重要的工作。在开店以前要研究的,不是人有多少,而是这些人中,你的 " 潜在顾客 " 或者说 " 有效客流量 " 有多少。 

     肯德基是店面选址的典范。每当建立一个新连锁店,他们都要做大量的最佳店址选择,其中一项最重要的工作就是测算分析人流量。杨先生是肯德基云贵川地区的市场开发负责人。他的任务之一,就是委派员工拿着秒表到目标场所测算流量。这些测算人员除了要汇报日人流数量以外,还要详细汇报如下一些数据;如附近有多少路公共汔车经过;过往人中,多少是走路来的,多少是坐公共汽车来的,多少是打的或开车来的,这样分析该地区人群的消费水平和消费习惯。一次,杨先生在重庆考察店址时,找到一个日人流量在40-50万的口岸,当时非常兴奋。但仔细一分析,却发现里面低收入者居多,每一百人里也许只有一位消费者,因此只好咬牙放弃。如果肯德基也只顾人的数量不顾质量,恐怕到头来也会落得关门大吉的命运。 

     上海明日百货在重庆的两次开店经验也可以给我们说明这个道理。明日百货初到重庆,一来就看中了石桥铺高新区。这里是科技园区的聚集地,白领人士集中,正好跟明日百货经营的特色吻合。而且这个地段基本上没有成规模的大百货公司。公司选中的店址又靠近大转盘,交通比较便利,而且人流量相当大,可以说,一切条件看起来完美无缺。但是明日开张不久就不得不关张了。因为,它没有对这的人流做具体分析。总的来说,石桥铺以及转盘附近主要有两类人:一类是高新区白领,他们本来是明日的主要客源。但是,明日忽略了一个问题,就是石桥铺同时也是办公区,不是商业区,也不是居民区。很多白领都在这里上班,而住在别的地方,早晨匆忙赶来上班,中午也没有休息时间,晚上又要赶回家,根本没有时间逛商场。还有一类人就是石桥铺转盘附近拆迁户,他们的消费水平低,根本就不会逛明日这样的商场,而是自己在一条小巷中有一个商品集散地。这样一来,明日的失败就成了必然。 

     明日吸取了失败经验教训,重新选址,这次选中的是沙坪坝区的一个步行街。沙坪坝是重庆的文化区,这里虽然已经有一家当地的百货公司享有比较高的信誉,但是,明日先进的经营手法和畅通的进货渠道完全可以与抗衡,关键是,这里是偌大的沙坪坝区的商业中心。明日入主以后,果然生意兴隆。而当地那家百货公司在明日的强大攻势下也不如以往了。 

     对一个地区的 " 人气 " 做一个科学的分析,对有效客流进行一个预测,不但是肯德基和明日这样的大公司要做的,也是开小店也不能忽略的。 

     店多隆市效应 

     选择店址,还有一招就是利用 " 店多隆市 " 的效应。大量的事实表明,对于那些经营耐用品的商店尤其批发商店来说,若能集中在某一个地段或街区,则更能招揽顾客。比如服装、家具、建材等等。 

     某公司的白领陆小姐是鲜花消费的大户,经常要送花篮花束给客户和朋友。她说,除了特别着急时有可能会就近找一家花店买花,绝大多数时候都是赶到体育场去买,因为那里花店多,花色品种齐全,选择余地较大;在某高校任教的江女士每次要买服装,也总喜欢到东坡路、武林路等服装店密集的地去选购,她认为店多除了款式多之处,可以货比三家,还起价来比较容易。因此别担心同业竟争,一旦同来商店越开越多 " ×× " 专业街,生意必定反而比单枪匹马更容易做。 

     熊小姐的 " 千丽店 " 就是一个典型的例子。作为当地唯一的一家化妆品直销店。在开业之初,她也很为店铺选址下了一番功夫。在对比了多处地址后,她最终选择了家乐福连锁超市二楼的一个十平方米的小间。原因有三:一、家乐福超市地处繁华的商业中心,购物人流络绎不绝。二、在这种大型超市购物的顾客中,一大半都是家庭主妇,购买力特别强,由于年龄的关系,对美容也特别有兴趣,有效客流多。三、由于连销店超市本身面积颇大,这就为未来在该层楼发展成为美容专业区或提供了保障。在家乐福到处都是 " 要美容,上二楼 " 的宣传语。由于选址成功,即使在夏委的化妆品淡季里,每天的营业额也可以达2000元左右。按照30%的利润率计算,一个月的毛利是1.8万元,除去每月8000元的房租和管理费,和两雇员的人工,一个月收入七、八千元是没问题的,而这还是在淡季,冬季还可以翻倍。 

     2、因行制宜 

这个原则一方面是说,营业地点的选择与营业内容及潜在客户群息息相关,各行各业均有不同的特性和消费对象,黄金地段并不就是唯一的选择,有的店铺开在闹市区生意还不如开在相对偏僻一些的特定区域。例如卖油盐酱醋的小卖店,开在居民区内生意肯定要比开在闹市区好;又如文具用品店,开在黄金地段也显然不如开在文教区理想。 

     另一个方面是说要善于选拔与经营方向相辅相成的商店作邻居。如一家儿童服装店靠一家妇女服装店,而不是近修理店或酒吧,因为与周围商店的经营方向相协调,附近商店的顾客就很容易也成为这家商店的顾客。再比如说计算机系的大学生开设的数码电脑影像摄影店,开设地点就不要求在闹市区但是可以考虑选在图片社和影楼的附近。毕竟数码技术处理的许多是摄影或绘画作品,一般大型的图片社来洗扩胶卷的顾客多,乐于接受新事物的人会很快发现数码技术在处理普通相片方面的优越性。比如使图像资料便于保存携带——就像那些求职光盘或者修补摄影作品上的不足之处,对相片上的背景进行装饰使摄影作品的画画呈现出美仑美奂的艺术效果,另外还可以缩短普通摄影过长的制作周期。 

     3、地势与朝向 

     在同类店铺集中的地方,店铺的交通与朝向就成了一个重要的竟争条件。交通便利的店铺,当然更容易受到顾客的青眯。一个大排挡,大家的经营一样的商品,显然,位于入口处的店铺生意要好的多。 

     同样是重庆石桥铺,明日搬走以后,这里很快形成了一个电脑以及配件的贸易中心。先后有几家大型的电脑城在这里开张。首先开张的是位于转盘车站处的泰兴电脑城,这里交通便利,加上人气足,规模大,发展很快。紧接着,又有两家电脑城相继开张,一家毗邻泰兴,叫赛柏,一家叫数码港,离泰兴50米远。后两家的实力都相当,而且也做了规模浩大的宣传。但是,不久以后,数码港生意仍然清淡,而赛柏却蒸蒸日上。其实原因很简单,数码港离车站有50米的距离,而其它两爱都紧靠车站。短短50米,成了成败的关键。 

     在成都八宝街,原设在红光商场的肯德基抛弃了装修齐备的旧址,耗费巨资把分店移向仅隔着两堵墙的家乐福,为短短50米的距离付出了几十万的装修和拆建费用。而这一切努力仅是为了适应来自家乐福的消费者,让他们少走50米,减少疲劳。 

     4、占据有利地势,成功就有了一个良好的开端 

     地势以外,店铺正门的朝向也有讲究。这与当地气候相关,并受到风向、日照程度、日照时间等因素的影响。在南方城市,面向西的商店会日晒,在夏季若无空调,会因炎热而不利于顾客进店购物,而安装无疑又增添了开支,唯有在店外设立拱廊建筑或遮阳蓬布,店内改善通风设计,才能减少不利因素。在北方城市,面向西北的商店较容易受寒风的侵袭,也不利于顾客入店购物。这些因素都会给商店带来很大影响。 

     除此之处,最好选择拐角、十字路口的位置。拐有的位置往往是很理想的,它们一般处于两条街道的叉处,可以产生 " 拐角效应 " ,拐角位置的优势是:可以增加橱窗陈列的面积;两条街道的往来人流汇集于此,有较多的过行人光顾;可以通过两个以上的入口以缓和人流的拥挤。但由于商店位置面两条街,选择哪一面作为自己商店的正门,则成为十分重要的问题。一般的做法是,选择交通流量小的街道一面则作为侧门。 

     商店设在三叉路的正面,店面十分显眼,同样被认为是非常理想的商店的地理位置。处在这一有利位置的商店应注意的是尽量发挥自己的长处,商店正面入口处的装潢、店名招牌、展示橱窗等都要精心设计,抓位顾客的消费心理,将过往的行人吸引到商店中来。 

     不过,经营者千万不能死搬上面的方法。事物总是发展变化的,今天是好口岸,过了一段时间之后谁也不保证还是一个好口岸。随着城市建设的改造或交通路线的改变而使某条街大起大落的情况比比皆是,比如某条街相邻的大道中间由于加了护栏而使两边街道生意顿时差了许多,好口岸也变成了差口岸。相反,某些冷清街道由于公共机构的迁入而立时繁荣起来,坏口岸也变成了金口岸。因此,在选择口岸时,要有预见和远见。 

     有些目前很兴旺的口岸,很可能由于城市建设需要的拆迁,其兴盛的光景不会很长。而有些现在不太好的口岸,你能预测到不久可能因某种因素而使其热门起来的话,那么你在这时捷足先登以较低的价格租下,以后无论转租还是自己经营都会有利可图。 

     5、租适合自己的房 

     对人流、地势、周边环境都做了详细考察,一切条件齐备,就可以在选中的地段租房了。不过一问房租,才发现还有问题尚未考虑。租房,也要量力而行。 

     开店要选择好的口岸,但更要选择 " 合适 " 的口岸,有多大本钱做多大生意,一定要量力而行,否则很快就会被店铺租金压倒,无法翻身。美国一个著名的调查公司的数据表示:美国新开的公司,能持续经营超过5年的不足球40%。不当家不知柴米贵,在所有的开支中,房租是非常重要的一笔支出。如果没有仔细的核算,研究清楚成本构成,对未来市场发展有一个切合实际的预期,冒然签订一个高昂的租房协议是非常危险的,简直可以说是自杀行为。做职业介绍所生意的林小姐在选择店铺时就非常的精明,她和一间代理售卖塑料管的公司共同分租一个商场里的商务间,中间各自隔一半。每月租金只需区区几百元。由于是现成的铺位,她还省下一笔装修费。林小姐的主要业务是介绍初级职位,来见工的应征者也不是很计较。地段好,租金少,每个月的盈利自然可观。

     要租到便宜的房屋,被多次转租的兼价店面就成了许多人的第一选择。值得警惕的是,有些房屋出租者,往往不是真正的房东。在这种情况下,则须查明出租者和房东之间的合同协定及合同履行情况,并与房东沟通协商后将情况载于新合约内。不然,会引起纠纷甚至上当受骗。这种情况很常见,当承租方依协议将全年或半年的房租及押金交给出租方不久,真正的房东找上门来,说出租方还有多少月的房租未交,而这时出租方早已逃之夭夭。你不仅要替出租方缴纳以前所欠的房租,还重新缴纳房租给房东,使你蒙受巨大的损失。特别是对资金不多的刚下海者,无疑是雪上加霜,生意还未做却欠一屁股债。 

     有的人急于寻找店面,就满大街搜寻,有时还真能被他找到几家正挂着 " 转让 " 字样的店面,便迫不及待地与之谈判、交付定金甚至租金。其实这种做法是极其草率的,很容易带来一系列的后遗症。假如你真的看中了店面,最好先从侧面打听到真正的房东(即产权所有者),对其背景情况基本了解,觉得可靠后再进行接触。一般最好直接与真正的房东谈,假如房东表示已将承包权出租,不愿再插手时,你再与现在的店主谈判也不迟。另外,一旦谈成功,为了防止产生纠纷,防止出租方或出租方同房东合伙欺诈,如果出租方不是房东,承租方就须找到房东。由房东、出租方和承租方互相协商,把出租方的权利转到承租头上,而出租方与房东一切债权关系与承租方无关。这一点须要求房东在新合约上签字允诺。因此,租房开店,你得要求出租方出示房屋产权证和身份证,经查核实对方是否为真正的房东。把好房东这道关,才能保护自己的权益。做美容院生意的王小姐,用多年积蓄租房子开店。经过4个月的努力,生意总算进入了轨道。谁知天有不测风云,一张拆迁通知书惊得王小姐目瞪口呆。小店的前任老板,那位身材娇小,谈吐稳健的小女人,在租给王小姐之前,指天发誓说小店不会拆迁,叫她不要听路人乱说散布谣言,而房东也在一边帮腔,说要拆迁都说了两三年了,至今都只听见风声没有任何明文规定下来过。事实却是前店主明知要拆迁却把店铺转让给了没有一点社会经验的她!眼看着这几个月的努力前功尽弃,一切又要从头开始,王小姐伤心的哭也一场。 

     开音像制品店的小罗不久前从别人手里盘了一个店面下来,这个面积达15平方米的店面位于次繁华地段,每天的人流量也十分的可观,可是租金却非常便宜,每月只要800元,小罗以为捡到了便宜,偷偷直乐。没想到,花了一万多元装修停当,隆重开张还不到一个月,一纸《拆违通知书》把他打了满头晕。原来,上家通过内部关系得知店面迟早要拆,便来了个金蝉脱壳,捞了一票便溜之大吉,剩了个箍儿让小罗来套。所以,在租店面之前,一定要对店面的情况作一番仔细的调查了解。 

     通常情况下,已经多次转租的店,说明其生意都不太好,而出租方在谈到转租的理由,往往都和生意好坏无关。这是千方不能相信的。为了减少亏损,他们理所当然只好停业转租。你只能这样想,他们为什么经营失败等。如果你准备接手这个店,不管改不改变前任经营的行业,你都必须在经营上重新定位。定位的第一步是调查。 

     事实上,翻开各地方的晚报或影响较大的地方性报纸,你都可以在其中缝或分类广告栏中看到很多店面出租的广告,如餐馆,酒楼,卡拉OK,服装店,酒吧,茶座、美容美发店。这是否就说明了这些行业竟争激烈生意不好做了呢?回答是否定的。虽然各行业都竟争激烈,但经营好坏的关键在于经营者本身。因此,你应有信心和利用这些机会,从中选择最恰当的店铺来经营,特别是创业资金比较少可以节省开办费。装修费等,而且可以节约时间,能很快投入营业。 

     如果你打算经营与原店相同的行业,同时能够承接原店的员工以及客源商誉,容易起步,,减少摸索时间,这是最大的优势,同时也容易受限于原有装潢,原有经营模式,很难重塑新的形象。 

     因此必须要有十足的把握才行。通常出租者常会以精力不够,人手不济,移到外地等等出让缘由告诉你,实际上普遍都是因为不堪亏损。在接手前一定要调查清对方亏损的真正原因,然后对症 " 下药 " 。 

     转租店常见于餐饮店,服饰店,美容美发店等。因为开这些店不需要太多资金,普通人容易进入这个行业,故这个行业经营者越来越多,竟争越来越激烈,亏损者也越来越多,导致有的店面出现转租五六次的情况。 

     转租店的也常见于一些快起快落的流行行业,如卡拉OK,酒吧等。盲目追赶潮流一窝蜂地开设这些店铺,于是导致竟争激烈,有的店就难免会败下来。如果你要承接这些店的话,当三思而后行。 

     6、尽快拿下看中的店面 

     一旦找到理想的店面,就要当机立断,出手迅捷,尽快拿下看中的店面,否则夜长梦多,很有可能会因你的片刻迟疑而被别人捷足先登,导致错失良机。如何拿下店面?谈判自然是至关重要的。 

     1)谈好房租价格 

     对于开店来说,房租往往是最大的一块固定成本,在与房东侃价之前,你自己心里首先应该有一个谱,先自定一个能够接受的最高价,这个价位必须是: 

     ①你觉得自己是有把握负担得起的。尤其是在必须一笔付清数年租金的情况下,看看自己有没有给付的能力; 
     ②预算一下,估计是有钱可赚的; 
     ③再向附近类似的门面打探一下,价位也是基本一致,说明是比较合理的。然后再依据这一自己设定的最高房租价格,比较房东给出的房租价格,权衡后进行侃价谈判,就比较容易成功。 

     2)谈好缴付方式 

     缴付房租有多种方式,一般最常见的有按月/季结算、定期缴付和一次性付清三种。假如房东除了固定的月租金外,还要根据你的经营状况分享一定比率的利润的,可以采用按月结算的方法,这样能及时结算,以免拖久了增加计算难度,双方都会比较满意;有的门面房定下一年或两年的租金后,其后再要续租的话,常常要按一定的比率逐年递增,这种情况下最理想的租金缴付方式是每半年或一年集中缴付一次,这样一旦你有了新的店面或有转业的意向,就不会损失保证金了;还有的店面是长期定租的,一租就是十年二十年,如果你有足够的资金,而且看好你选定的店面,也可以一次性将十年二十年的房租全部付清,这样既可免除门面半途被别人高价挖走之虞,也能不受涨租的影响,节约不少租金,因为从长远看,门面的房租总体是呈上升趋势的。 

     3)谈好附加条件 

     与房东谈判,除了谈租金外,还要注意谈妥有关的附加条件,这也可以使你节省不少开支。首先,你在租房前应对店面内现有的情况,包括装修状况、设备状况等都了解清楚,然后通过谈判,要求房东在出租前对门面房进行基本的整修,如拆除原有已报废无法再利用的设备和装修,对店面的房顶、地板、墙壁作基本的修缮,添置或维修水电设施等,或者要求房东承担相应的费用,在租金中予以抵扣。总之,要尽量争取节省开销。同时,你可以通过谈判要求免付押金。一些黄金地段的门面房押金也往往是比较可观的,虽然这钱最终是要还给你的,但如果你一直经营下去,这笔钱也就等于搁死在了那儿,对于资金紧张的创业者来说,这也是一个不小的 " 包袱 " ,如果谈得好,完全是有可能卸掉的。另外,还可以通过谈判要求延期缴付房租。尽量压低初期的租金,待一段时间生意走上正轨后,再按标准支付,并补足前期的差款。只要你言辞恳切、入情入理地分析给房东听,并能主动限定延期期限,有些通情达理的房东是会答应的,这也可以为创业初期减轻不少经济负担。 

     7、名店选址经验 

     成功的大型商店,在选址方面都有自己的一套经验,值得我们借鉴。比如,一家著名的音像制品连锁店,它对自己的店铺选址就有非常明确的规定: 

     1)500米半径内居民不少于1万人,其中200米半径内不少于150户。 

     2)位于社区的商业中心街道。东西走向街道最好座北朝南;南北走向街道最好座西朝东。尽可能位于十字路口的西北拐角; 

     3)与超市商厦,饭店,24小时药店,咖啡、茶艺馆,酒吧,学校,银行,洗衣店,冲印店,社区服务中心,社区文化体育活动中心等集客力较强的品牌门店和公共场所相邻。 

     4)独立商铺或楼房底层商铺,门面展开宽度不少于6米。 

     5)门窗可改装为落地式大玻璃结构。 

     6)店铺产权清晰且至少可使用5年 

     7)可正常供暖,通水,通电,通电话。 

     8)店前空地水少于店内经营面积,可停放20辆以上自行车及摩托车,店前或附近50米内可停放射线辆小汽车; 

     9)店面,店测及店前可以布30平方米以上的广告牌。 

     10)社区居民文明素质较高,治安状况良好。 

     11)社区交通方便,通畅,与过街天桥,过街地下通道,公共汽车站,。地铁站,轻轨站口,等人流量较大的公共交通设施相邻。 

     12)社区地方政府执法文明,注重社区文化建设。 

     从以上12个条件可以看出,这家连锁店的选址不但考虑到了人流量,比如规定半径内的居民数量,还考虑到了有效人流,比如规定最好在超市,学校等音像文化消费者集中的地方开启。它还考虑到了交通,治安,宣传,朝向等各个细节,这些规定尽可能的保证了店铺的选址科学化、正规化。

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