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任志强:中国老龄化住房需求越来越大-任志强:中国老龄化的住房需求正在增长

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有人说“国五条”出台后房地产市场会出现大洗牌,很多企业会因此没了,我从来不这样认为,我认为市场经济基础就是竞争,任何时候都应该有这个曲调,经济中一定是优胜劣汰,一定有企业越来越好,也一定有企业活不下去。这10年中大约出了18个国务院调控,有时一年出好几个,但是房地产市场没有萧条。过去的一年中,食品消费第一次从第一位降到第二位,住房消费成为第一,生存性消费转化成享受性消费。

 

  欧盟平均个人消费中住房占10%,韩国、日本以及美国,这个数据平均都在25%以上。中国处在这样一个发展过程中,不管用什么样的政策似乎都不能改变居民消费的正常规划,于是我们有了刚性需求和改善性需求的说法。其实在统计数据中,中国拥有私有住房比率在全世界排第一,尽管我们住房私有化率在不断下降,但是家庭户数在不断增加。

  有人说当中国进入老龄社会,年轻人会集成更多的房子,但是从德国经验来看,老龄化让家庭结构变化,不是住房继承量越来越大,而是住房需求越来越大。上个世纪70年代,德国只有约7300万人口,家庭户数大约1900多万个,也就是说有3.7个人住在一个家庭当中,因此房价基本不涨,因为房子数量多,每一个家庭大约拥有1.24套房子。到了2010年,德国总人口只比上个世纪70年代增加了800万,但是家庭户数却从1900万个变成4000万个,家庭每户人口从约3.7降到2.05。在欧债危机以后,西班牙、意大利、法国、英国房价在下跌,只有德国房价和房租都在上涨,因为2010年以后,每个家庭拥有住房变成1:0.95。

  这样的变化也在和中国对应,中国2009年老龄化程度在提高,和德国走的路也许会相同,家庭户数会越来越多。多到什么程度?要看我们计划生育制度能不能改变,要看我们刚需年轻人会生什么变化。从德国案例看,最后老龄人都住大房子,年轻人都住小房子,因为老年人欢迎儿女在过节过年回到家中,但是绝对不会到儿子女儿家过长期生活。中国有一些变化,农村的人到城里会把老年人带进城里。

  中国城市化无均衡发展

  不管你用什么方法调控,只要不是增加供给,就一定是不好的政策,导致的结果一定是供应少于需求。


  城市会出现严重分化,去年一线城市受到极度管制时,二线城市投资高速增加,今年一季度,一线城市投资和土地供应量迅速高涨,二三线城市土地供应量和投资在迅速下降。

  有的地区人口迅速增加,一线城市平均每年增加60万人,北京“十五”期间每年增加25万人,“十一五”期间每年增加50万人,在“十二五”期间增加了很多管制措施,比如说大家网上看到的超过28岁的研究生无法取得留京指标,一系列政策导致“十二五”期间每年增加人口60万人,不但没有减少反而增加。但是是不是所有城市都在城市化过程中拼命增加人口呢?不是。二线城市每年增加10万到30万人,比一线城市差一倍或者更多。三线城市有人口增加也有人口输出,总人口会下降。一线城市大部分处于紧张状态,二三线城市有紧有松。

  人口大量输出的城市比如美国底特律,工业败落以后不吸引人了,人口从250万变成170万,又从170万变成了70万,房子多了没有人要,你要不要呢?要了之后给谁呢?这个城市已经变成转移城市,已经失去吸纳人的能力,可能会出现我们说的房地产泡沫。

  城镇化的前景怎么样?

  最近中央正在制定关于中国城镇化的发展规划,把过去希望达到的65%的城镇化率提高到80%,大多数城市由县级市变成市级市,很多农村人口进入到城市。中央已经提出要对户籍等制度进行改革,让农民变成市民,但是城市化最终目的是让收入来源来自城市。中国目前从户籍来说有30%多的城市化率,从居住来说有50%多,国际上很多居住在农村的但是统计为城市化率,因为他们的收入来自于城市,这恰恰是中国面临的一个巨大问题。

  中国现在处于高速增长期。邓小平南巡讲话以后允许大量私有企业产生,解放了农村劳动力进入城市,从1995年开始每年超过2400万人口进城,这些进城人口使得城镇化率迅速从29.9%达到47%,这两年增加到50%以上。发展当中还出现第二个进城,就是中小城市人口向大城市集中,是三四线和一二线城市的差别,全国平均起来城镇化率51%,但是很多中部和西部城市只有40%,比如河南全省城镇化率只有45%,而东部一线城市城镇化率很高,有的可能超过50%、60%。

  城镇化再进一步达到70%、80%,城市人口分配就是一个大难题。因为中国郊区向城市转移这条线断了,为什么断了?国外很多庄园变成了镇变成了市,因为土地可以自由转化,所以拥有财富的人可以离开市中心到郊区去建立新的城镇,这个步骤形成现在的城市群,在欧洲每半个小时路程就可以有一个新的城镇,这个小的城镇可能会举办世界杯。

  中国的土地制度和户籍制度约束了城市化发展,导致我们没有第三个步骤,也就没有第四个建立城市群的概念,这样的发展过程,最终政府会成为城镇化的主导力,人变成第二位,也就出现有些市有些地区城市建得不错,人不够,有些地方土地不够用但人非常多,这种差别在未来还会引领中国市场。

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